본인이 집 2채를 보유한 상태에서 전세를 내주고 월세로 갈아타 돈을 버는 방법
이 전략은 "갭투자 + 전세 레버리지 + 월세 재투자" 개념을 활용하는 방식입니다. 핵심은 자신이 보유한 주택을 전세로 돌리고, 본인은 월세로 저렴한 곳에 거주하면서 차익을 남기는 것입니다.
1️⃣ 기본 개념: "전세 레버리지" 활용
- 집 2채를 보유하고 있다면, 이를 전세로 임대하여 보증금을 확보할 수 있음.
- 본인은 월세가 저렴한 곳으로 이동하여 생활비 부담을 줄이고, 확보한 전세금을 투자하여 수익을 창출.
2️⃣ 구체적인 실행 전략
✅ 1단계: 보유 주택을 전세로 전환하여 보증금 확보
① 전세로 돌릴 주택 선정
- 두 채 중 전세 수요가 높은 지역의 집을 골라야 함.
- 예) 역세권, 학군지, 직장 밀집 지역 등
- 신축보다는 구축 아파트(전세 수요가 많음)가 유리.
② 전세가율(매매가 대비 전세금 비율) 분석
- 전세가율이 높은 지역이 유리함 (전세가율 80% 이상이 이상적)
- 예) 매매가 5억, 전세가 4억이면 전세금으로 4억 확보 가능.
③ 세입자 모집
- 임대사업자 등록 시 세제 혜택 검토
- 전세 보증금 반환 위험 고려 → 전세보증보험 가입 고려
사진 설명을 입력하세요.
✅ 2단계: 저렴한 월세 주택으로 이동
- 전세 보증금으로 자금 확보 후, 본인은 월세가 저렴한 지역으로 이동
- 월세 비용이 낮고, 보증금이 높은 전세 월세 반전세 구조 활용
- 보증금 1억 원에 월세 30만 원 같은 반전세 구조 활용
- 회사 근처 / 교통 편리한 소형 오피스텔 / 구축 아파트 추천
✅ 3단계: 확보한 전세보증금을 재투자하여 수익 창출
전세로 돌려 확보한 보증금(예: 4억 원)을 활용하여 더 높은 수익률을 창출할 수 있는 투자처를 찾음.
① 부동산 투자 (갭투자 또는 월세 수익형 부동산)
- 신규 갭투자: 수도권 저평가 지역에 전세가율이 높은 곳에 추가로 매입 후 전세 돌려 계속 레버리지 활용.
- 소형 월세 수익형 부동산: 오피스텔, 원룸 건물 매입 후 월세 수익 창출.
② 금융상품 투자 (고금리 상품 활용)
- 고금리 정기예금, 채권 투자 (전세금 안전하게 불리는 방법)
- 리츠(REITs) 투자 (부동산 펀드 투자, 연 5~8% 수익 가능)
③ 주식/ETF 투자 (배당주, 안정적인 종목)
- 배당률 높은 우량주나 ETF에 투자하여 월세보다 높은 수익 확보
- 예) 고배당주 투자 → 연 4~5% 배당 수익
3️⃣ 실제 수익 구조 예시
📌 전세 전환 후 남는 돈으로 수익 창출하는 방식
🏠 보유 주택 2채 (각 5억) → 전세 전환 후 8억 확보 → 본인은 월세 이동
- 보유 주택 전세 전환 후 전세금 확보:
- 1채당 전세금 4억 원 × 2채 = 8억 원 확보
- 본인 월세 이동:
- 보증금 1억 원, 월세 30만 원 주택 선택
- 남은 7억 원 투자:
- 월 4% 배당형 투자(고배당주, 리츠 등) → 연 2,800만 원 (월 230만 원) 수익 가능
- 또는 신축 갭투자 진행
💡 결과:
- 전세금으로 확보한 8억 중 일부(1억)로 본인 거주 공간 마련
- 남은 7억으로 연 4% 수익률 투자 시 월 200~300만 원 추가 수익
- 결국 월세를 내지만 투자 수익이 월세보다 훨씬 많아 돈이 남는 구조 완성
4️⃣ 추가 팁
✅ 전세보증보험 필수 가입 → 세입자 보증금 반환 리스크 대비
✅ 금리 변동성 고려 → 고금리 시기에는 안전 자산 투자 비중 늘리기
✅ 임대소득세 고려 → 연 2천만 원 초과 시 종합소득세 신고 필요
✅ 정부 정책 변화 체크 → 전세대출 규제 및 임대사업자 혜택 변화 주의
5️⃣ 결론
📌 전세를 활용해 목돈을 확보한 후, 본인은 저렴한 월세로 이동하여 수익을 극대화하는 전략
📌 전세금 투자로 월세보다 높은 수익을 창출할 수 있는 구조라면 충분히 실행할 가치가 있음
📌 갭투자 & 전세 레버리지를 활용하면 부동산을 늘릴 수도 있음
이 전략을 활용하면, **"월세를 내면서도 수익을 창출하는 구조"**가 가능해짐!
혹시 더 궁금한 점 있으면 질문해주세요!
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